FIIs de shoppings podem subir e pagam bem: como ganhar R$ 3.000 por mês?

Com os juros em queda, os fundos imobiliários (FIIs) de tijolo ganham atratividade diante dos investidores - e suas cotas também se valorizam. Mas um segmento acaba sendo muito mais beneficiado e tem rendimentos robustos: são os fundos imobiliários de shoppings, que têm uma dinâmica um pouco diferente dos pares do setor.

Os fundos de shoppings sofreram muito durante a pandemia, com centros de compras fechados e queda das receitas, e só começaram a apresentar recuperação parcial em 2023. Segundo Rodrigo Medeiros, analista de FIIs e fundador do Desmistificando Research, 2024 será o primeiro ano de operação normalizada desses fundos.

Analistas consultados pela coluna apresentam oportunidades no segmento com dividend yield (retorno em dividendos) de até 11%. Também simulamos quanto investir para ter renda mensal de R$ 3 mil com estes fundos.

FIIs de shopping X FIIs de tijolo

FIIs de shopping se diferenciam de outros fundos imobiliários. Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research, cita que os shoppings possuem uma parcela fixa de aluguel e uma variável - atrelada às vendas dos locatários. Ou seja, quanto mais as lojas de um shopping vendem, maior é o aluguel recebido pelos fundos e, em consequência, maior a receita dos FIIs.

Já os outros FIIs de tijolo geralmente recebem apenas o aluguel estipulado em contrato, atualizados pela inflação do período, e distribuem na forma de rendimentos. "De certa forma, o shopping é sócio do negócio porque quanto mais o lojista vende, mais ele pagará pela ocupação do espaço", comenta Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research.

Outro diferencial é a pulverização dos portfólios e dos imóveis, dado que cada shopping conta com diversos lojistas. Isso minimiza os riscos de inadimplência e vacância, lembra Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research.

Um bom momento para os FIIs de shopping

Com juros em queda, população está com mais acesso a crédito, o que impulsiona o consumo e o fluxo de pessoas nos shoppings. Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix, diz que isso já é sentido nos FIIs, que tiveram um ótimo desempenho no primeiro trimestre, mesmo sem datas comemorativas.

"Na minha expectativa, 2024 será o primeiro ano totalmente regular, teremos um bom Dia das Mães, um bom Natal, juros mais baixos, tudo isso estimulando o consumo", declara Medeiros, da Desmistificando Research. Custos de estacionamentos já subiram quase 30% em alguns casos, e deve haver maior movimento no cinema, com vários lançamentos, o que deve beneficiar os FIIs.

Ainda há muitos fundos baratos, que perderam valor nos últimos anos. "Este é o cenário ideal para comprar FIIs de shoppings, muitos estão com bom desempenho e entregando bons rendimentos e negociam a um preço com desconto em relação ao valor patrimonial", pontua Flávio Pires, analista de FIIs do Santander.

Os FIIs de shopping mais recomendados pelos analistas

Levantamento da coluna com nove casas de análise apresenta os FIIs de shopping mais recomendados pelos agentes de mercado diante dos juros em queda. Foram citados cinco fundos com dividend yield (DY, ou retorno em dividendos) entre 5% e 11%. Veja abaixo:

1 - XP Malls (XPML11)

• Gestão: XP Asset Management
• N° de recomendações: 8
• Quem recomenda: Dica de Hoje Research, Guide, Ticker Research, EQI Research, Santander Corretora, Desmistificando Research, Trix, Empiricus
• DY projetado próximos 12 meses: 8% a 10,50%

2 - Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

• Gestão: Hedge Investments Real Estate
• N° de recomendações: 7
• Quem recomenda: Dica de Hoje Research, Guide, Ágora, Ticker Research, EQI Research, Desmistificando Research, Trix
• DY projetado próximos 12 meses: 5% a 11%

3 - Vinci Shopping Centers (VISC11)

• Gestão: Vinci Real Estate Gestora de Recursos
• N° de recomendações: 5
• Quem recomenda: Guide, Ágora, Ticker Research, Santander Corretora, Empiricus
• DY projetado próximos 12 meses: 7% a 10,8%

4 - HSI Malls (HSML11)

• Gestão: HSI - Gestora de Fundos Imobiliários
• N° de recomendações: 3
• Quem recomenda: Ticker Research, Santander Corretora, Empiricus
• DY projetado próximos 12 meses: 9,7% a 10%

5 - Malls Brasil Plural (MALL11)

• Gestão: Genial Gestão
• N° de recomendações: 2
• Quem recomenda: Ticker Research, Desmistificando Research
• DY projetado próximos 12 meses: 9,3% a 10%

Como ter uma renda mensal de R$ 3 mil com estes FIIs?

Levantamento de Einar Rivero, sócio-fundador da Elos Ayta Consultoria para a coluna revela que o investidor precisaria ter um patrimônio entre R$ 363 mil e R$ 383 mil para conquistar uma renda mensal de R$ 3.000 com dividendos de FIIs de shoppings.

Rivero considerou para o cálculo o último dividendo pago pelos fundos imobiliários e o dividend yield mensal destes. A simulação tem como premissa que os dividendos destes FIIs nos próximos 12 meses serão iguais ou maiores aos informados no levantamento.

Confira abaixo o fundo, o DY, e o patrimônio necessário para ter essa renda mensal:

HGBS11

• Dividend Yield Mensal: 0,77%
• Patrimônio investido necessário: R$ 376.440 (1.714 cotas)

XPML11

• Dividend Yield Mensal: 0,78%
• Patrimônio investido necessário: R$ 382.747 (3.297 cotas)

VISC11

• Dividend Yield Mensal: 0,82%
• Patrimônio investido necessário: R$ 363.570 (3.000 cotas)

MALL11

• Dividend Yield Mensal: 0,78%
• Patrimônio investido necessário: R$ 368.967 (3.261 cotas)

HSML11

• Dividend Yield Mensal: 0,82%
• Patrimônio investido necessário: R$ 363.825 (3.750 cotas)

HGBS11: forte exposição a São Paulo

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) possui um portfólio maioritariamente exposto ao estado de São Paulo, que tem maior poder aquisitivo, o que representa uma vantagem para o fundo. "Os consumidores têm maior poder de compra e gastam mais dinheiro nos shoppings do portfólio", diz Egbert Chaves, analista de FIIs da Dica de Hoje Research.

Mesmo concentrado em SP, o fundo tem ativos em seis estados: São Paulo (87%), Tocantins (6%), Santa Catarina (3%), Rio Grande do Sul (1%), Rio de Janeiro (1%) e Mato Grosso (1%). Essa diversificação é uma vantagem, diz Marcos Banhara, analista da Guide Investimentos. Entre os ativos é possível encontrar o Mooca Plaza Shopping, São Bernardo Plaza Shopping, Santana Parque Shopping, entre outros.

É um fundo pouco endividado, com indicadores saudáveis e um valor atraente, diz Wellington Antonio Lourenço, analista de FIIs da Ágora Investimentos. A corretora atualizou a sua recomendação para compra após o fundo concluir a aquisição de 50% de participação no Shopping Jardim Sul, localizado no bairro Morumbi. O preço-alvo para o HGBS11 é de R$ 247 para 2024.

XPML11: o maior entre os FIIs de shoppings

O XP Malls (XPML11) é atualmente o maior fundo de shoppings do mercado, com 18 ativos, e concentração de 59% em São Paulo. Ele é proprietário de imóveis conhecidos pela sua qualidade, como o Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade São Paulo (na Avenida Paulista), Internacional Shopping, Shopping Cidade Jardim, entre outros. "Os ativos são mais voltados para o público classe alta, consumidores com maior poder aquisitivo e que acabam gastando mais nos shoppings", observa Chaves, da Dica de Hoje.

No passado, o seu risco de endividamento era grande, "mas por conta do seu crescimento rápido teve uma grande transformação", aponta Medeiros, do Desmistificando Research. Carol Borges, da EQI Research, afirma que o XPML11 realizou recentemente a maior captação já vista entre os fundos imobiliários, de R$ 1,8 bilhão. Com esse dinheiro, anunciou potenciais compras, como um shopping na Faria Lima "bastante icônico".

VISC11: tradicional e descontado

O VISC11 é um dos fundos mais tradicionais do setor, com 10 emissões no currículo e quase 300 mil metros de área bruta locável, distribuídos em 29 shoppings. "O fundo está ampliando seu portfólio atualmente, fez aquisições nos últimos seis meses", pontua Nabuco, da Empiricus Research.

Nabuco destaca a forte diversificação geográfica do VISC11, que está presente principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, no entanto, tem operações por outros 13 estados. "Atualmente o fundo negocia com um desconto em relação ao valor patrimonial interessante, com possibilidade de ganho de capital e um dividend yield elevado para categoria", avalia.